Независимо от того, ставите ли вы перед собой цель сократить ежемесячные платежи по ипотечным кредитам или досрочно погасить ипотечный кредит, можно использовать несколько стратегий, чтобы помочь вам реализовать свой финансовый план. В то время как большинство домовладельцев знают о преимуществах и потенциальных проблемах рефинансирования, менее известная возможность, доступная некоторым ипотечным заемщикам, - это переоформление кредита или повторная амортизация.
СМ.: График амортизации
Что такое пересчет кредита?
Перерасчет кредита обычно требует от вас уплаты единовременной суммы к основному балансу вашей ипотеки.
В то время как внесение дополнительных денег на ваш основной баланс позволяет вам погасить ипотеку раньше, дополнительное преимущество пересчета кредита заключается в том, что ваши ежемесячные платежи пересчитываются с учетом нового баланса. Например, заемщик с 15-летним ипотечным жилищным займом с фиксированной ставкой в размере 270 000 долларов США под 4, 25%, который пересчитывает кредит через один год с выплатой основного долга в размере 75 000 долларов США, сократит ежемесячный платеж с 2 032 долларов США до 1 322 долларов США. Без переоценки кредита ипотека будет погашена быстрее, но ежемесячные выплаты основного долга и процентов останутся прежними.
Для заемщиков, которые не могут рефинансировать из-за проблем с кредитами или низкого собственного капитала, пересмотр ссуды может быть хорошим вариантом, поскольку вы не подаете заявку на новый заем. Ваша процентная ставка и срок кредита останутся без изменений. Разница лишь в ваших ежемесячных платежах. Пересчет ссуды, потому что это не рефинансирование и не требует заявки на получение кредита, а затраты на закрытие значительно дешевле, чем рефинансирование. Плата за рефинансирование часто стоит от 2 до 3% от суммы кредита.
Причины пересмотреть кредит
Основная причина, по которой заемщики решили переоформить кредит, заключается в сокращении их ежемесячных платежей. Некоторые заемщики затем продолжают вносить свои предыдущие ипотечные платежи и, таким образом, погашать свой ипотечный кредит еще быстрее. Другие используют дополнительный денежный поток, чтобы инвестировать, погасить другой долг или сохранить для других целей.
Еще один случай, когда перерасчет кредита может оказаться полезным, когда вы покупаете новый дом до того, как продали ваш текущий дом. Если вы можете претендовать на ипотеку в своем новом доме, продолжая при этом платить за ваш предыдущий дом, пока он находится на рынке, вы можете затем выполнить пересчет ссуды с выручкой после продажи вашего предыдущего дома. Тем не менее, большинство кредиторов не разрешают переустанавливать платежи до тех пор, пока не будут произведены как минимум 90-дневные выплаты по кредиту.
Есть несколько недостатков для пересчета кредита. Во-первых, вы должны будете сделать единовременную выплату, и некоторые специалисты по финансовому планированию предполагают, что есть более эффективные способы использования наличных, чем погашение ипотечного баланса. Если у вас нет срочного сберегательного счета, у вас есть задолженность по кредитной карте или у вас недостаточно средств на пенсионные сбережения, вам лучше использовать наличные для этих целей.
Не снизит вашу процентную ставку
Еще один недостаток, в зависимости от условий ипотеки, заключается в том, что повторная амортизация не приведет к снижению вашей процентной ставки. Когда ставки по ипотечным кредитам низкие, вам может быть лучше рефинансировать, даже с учетом стоимости закрытия. Некоторые заемщики сначала выбирают рефинансирование, а затем повторно амортизируют в течение года или меньше, чтобы воспользоваться преимуществами обоих финансовых вариантов.
Если ваша цель состоит в том, чтобы погасить ипотеку быстрее, вы также можете просто выбрать дополнительную выплату основного долга каждый месяц, делать двухнедельные платежи по ипотечному кредиту или делать дополнительную выплату каждый год, чтобы уменьшить сумму, которую вы будете выплачивать в процентах сверх срок кредита и погасить остаток в полном объеме быстрее.
Некоторые заемщики обнаружат, что переоформление кредита не вариант. Как правило, приемлемы только стандартные кредиты Fannie Mae или Freddie Mac. Кредиты FHA и VA не могут быть переоценены. В некоторых случаях огромные кредиты могут быть пересмотрены, но решение зависит от индивидуального кредита и вашего кредитора. Ваш кредит должен быть в хорошем состоянии. Кроме того, если ваш кредит был продан инвестору, инвестор должен согласиться на пересмотр кредита вместе с вашим ипотечным обслуживающим агентом.
Суть
Прежде чем вы решите подать заявку на пересмотр ссуды, обязательно сравните финансовые выгоды от внесения дополнительных платежей по ипотечному кредиту, рефинансирования или повторной амортизации, чтобы увидеть, какой вариант или комбинация вариантов будут соответствовать как вашим непосредственным потребностям в денежных потоках, так и вашим долгосрочным финансовые цели.
