Что такое ипотека с участием
Участие ипотека является типом ипотеки, которая позволяет кредитору делиться частью дохода или доходов от перепродажи имущества. Таким образом, кредитор становится акционером в покупке, а не просто эмитентом ипотеки. В обмен на более низкую процентную ставку по кредиту, кредитор получит долю чистого операционного дохода (NOI).
BREAKING DOWN Участие Ипотека
Участие в ипотеке, часто встречающееся в сделках с коммерческой недвижимостью, предполагает постоянный доход от аренды. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания или жилой комплекс. Стороны разделят чистый операционный доход, который представляет собой сумму доходов от эксплуатации имущества за вычетом операционных расходов. Типичное распределение прибыли составляет 55/45, при этом кредитор получает меньшую долю. Кроме того, кредитор получает часть доходов от перепродажи, часто всю прибыль выше определенного ориентира, включая погашение основной суммы кредита.
Почему Заемщик хотел бы Ипотечное участие
Преимущество ипотеки участия для заемщика - более низкая процентная ставка, требуемая кредитором, который компенсирует уменьшенную прибыль по ссуде с потоком дохода дохода и будущим доходом от продажи. С точки зрения заемщика, ссуды на участие аналогичны вводным тизерным ставкам, предлагаемым с ипотекой с регулируемой ставкой (ARM). Разница в том, что низкая ставка стабильна в течение всего срока кредита.
Конечно, заемщик отдает большую долю капитала в обмен на эту более низкую ставку. Но в зависимости от того, как устроена сделка, экономия на процентах вполне может компенсировать потерю капитала. В ближайшей перспективе это может позволить заемщику развить более существенную собственность, чем он мог бы иначе позволить.
Перспектива кредитора
Эмитенты участия ипотеки часто являются нетрадиционными кредиторами. Это могут быть предприниматели, которые ищут инвестиции в недвижимость, не создавая и не заботясь о собственниках; Участие ипотеки позволяют им быть молчаливыми партнерами. Иногда кредиторами являются пенсионные фонды, которые ищут качественные инвестиции, которые приносят больше, чем облигации, но не имеют волатильности акций.
Особой привлекательностью для пенсионных фондов является встроенная защита от участия в ипотечных кредитах. Большинство пенсий включают в себя корректировки стоимости жизни (COLA), которые увеличивают выплаты во время инфляции. Так как цены на недвижимость обычно отслеживают инфляцию, ипотека участия обеспечивает более высокую доходность капитала в периоды инфляции.
Рассмотрение для кредиторов является проблема мониторинга денежных потоков. Они должны проверить книги заемщика, чтобы убедиться, что заявленные чистые доходы являются точными. В противном случае кредитор не знал бы, покрывает ли разработчик расходы, чтобы сообщить о более низкой чистой прибыли. Более того, разработчик может пойти навстречу улучшениям или даже функциям безопасности, поскольку он несет расходы на весь ремонт, но получает только долю чистого дохода, что является формой морального риска.
