Несмотря на нарастающие признаки замедления рынка жилья, Goldman Sachs считает, что более низкие процентные ставки будут стимулировать инвестиции в жилье во второй половине 2019 года. Как инвестиции в жилье, так и строительство жилья замедлялись в течение первой половины этого года, но падение ставок по ипотечным кредитам и Недавнее снижение процентных ставок Федеральной резервной системы поможет стимулировать спрос на жилье, говорят аналитики Goldman в недавней заметке.
Признавая, что «жилищное строительство оказалось несколько слабее, чем мы ожидали, и, похоже, сталкивается с некоторыми препятствиями, которые, по крайней мере, частично сохранятся», аналитики во главе с экономистом Яном Хациусом по-прежнему оптимистично смотрели на будущие перспективы роста сектора. «Наша модель указывает на здоровый отскок в 4% роста инвестиций в жилье в 2019 году, - пишет Хациус.
Восстановление на рынке жилья поможет акциям жилищного строительства поддерживать рост в течение первой половины года. SPDR S & P Homebuilders ETF (XHB) вырос почти на 27% за год по сравнению с ростом S & P 500 на 15%. Акции отдельных домовостроителей, такие как M / I Homes Inc. (MHO) и LGI Homes Inc. (LGIH), выросли более чем на 70% за год, в то время как KB Home (KBH) и DR Horton Inc. (DHI) выросли более чем на 40%. %, а PulteGroup Inc. (PHM) выросла почти на 28%.
Что это значит для инвесторов
Снижение ставок по ипотечным кредитам приведет к росту спроса на жилье, которое является сектором экономики, наиболее чувствительным к изменениям процентных ставок. С прошлой осени ставки по ипотечным кредитам упали на 125 б.п. Ставка по 30-летней фиксированной ипотеке снизилась с пика в 4, 94% в ноябре до 3, 60% в последнее время, согласно данным ипотечного агентства Freddie Mac, согласно CNBC.
Стимулирующее влияние более низких ставок на спрос на жилье будет идти по двум отдельным каналам. Очевидный канал заключается в том, что более низкие ставки по ипотечным кредитам удешевляют расходы на финансирование покупки нового дома; отсюда возрос спрос. Второй канал происходит благодаря более низкой стоимости для существующих домовладельцев рефинансирования их ипотеки по более низким ставкам. Снижение затрат создает эффект благосостояния, который стимулирует потребительские расходы и последующий механизм положительной обратной связи на рынке жилья.
Тем не менее, на данный момент более низкие ставки не смогли обеспечить долгожданное повышение цен на жилье. Инвестиции в жилье переживают наихудшую серию после Великой рецессии 2007-2009 годов, которая сократилась на шесть кварталов подряд. Жилищное строительство в июле упало на 4, 0% до годовой нормы с учетом сезонных колебаний в 1, 191 млн. Единиц, а показатели за июнь были пересмотрены в сторону понижения. По данным CNBC, экономисты, опрошенные агентством Reuters, ожидали, что жилье начнет расти в июле до 1, 257 млн. Единиц.
Одним из объяснений неспособности спроса на жилье реагировать на более низкие процентные ставки является растущий экономический прогноз. Действительно, если более низкие процентные ставки являются результатом политического шага, специально предназначенного для реагирования на экономическую неопределенность, то отрицательный сигнал, который посылают более низкие ставки, может быть более мощным, чем положительный стимулирующий эффект самих этих более низких ставок. Строители считают, что это главная причина, почему спрос на жилье не вырос.
Но у Голдмана есть другое объяснение - отклики запаздывают. Влияние изменений процентных ставок обычно не ощущается сразу, но могут потребоваться месяцы, если не годы, прежде чем они отразятся на экономической активности. «Ваша оценка времени задержки между изменениями процентных ставок и активностью жилья говорит о том, что основная часть роста еще впереди», - написал Хациус.
Есть некоторые положительные признаки того, что гипотеза Гольдмана о задержке ответа может быть верной. Разрешения на строительство, которые были слабыми в течение большей части года, выросли на 8, 4% до 1, 336 млн. Единиц в июле. Это самый большой прирост разрешений с июня 2017 года. Возможно, появятся и другие положительные результаты, так как последствия снижения процентных ставок Федеральной резервной системы в конце прошлого месяца медленно влияют на экономику, и ожидается еще большее снижение ставок. год окончен.
Заглядывая вперед
Несмотря на признаки жизни, Голдман ожидает, что будут сохраняться некоторые препятствия на рынке жилья, в том числе ослабление налоговых льгот для жилья, занимаемого владельцами, чрезвычайно плотный рынок труда в строительстве, а также рост земельных участков, строительство, предоставление прав и другие нормативные расходы. Можно добавить растущую вероятность рецессии на фоне растущей торговой войны президента Трампа с Китаем.
