Что такое гигантский кредит?
Гигантский кредит, также известный как гигантский ипотечный кредит, является одним из видов финансирования, которое превышает пределы, установленные Федеральным агентством по жилищному финансированию (FHFA). В отличие от обычной ипотеки, гигантский кредит не может быть куплен, гарантирован или секьюритизирован Fannie Mae или Freddie Mac. Предназначенные для финансирования элитной недвижимости и домов на высококонкурентных местных рынках недвижимости, ипотечные кредиты имеют уникальные требования андеррайтинга и налоговые последствия. Эти виды ипотеки набирают обороты, поскольку рынок жилья продолжает восстанавливаться после Великой рецессии.
Стоимость огромной ипотеки варьируется в зависимости от штата и даже округа. FHFA устанавливает соответствующий размер лимита ссуды для различных областей на ежегодной основе, хотя он меняется нечасто. По состоянию на 2019 год лимит был установлен на уровне 484 350 долл. США для большей части страны. Это было увеличено с 453 100 долл. США в 2018 году. Для округов с более высокой стоимостью жилья базовый лимит установлен в размере 726 525 долл. США, или 150% от 484 350 долл. США.
FHFA имеет другой набор положений для районов за пределами континентальной части США для расчета лимита кредита. В результате базовый лимит для гигантского кредита на Аляске, Гуаме, Гавайях и Виргинских островах США на 2019 год также составляет 726 525 долларов. Эта сумма может быть даже выше в округах с более высокими ценами на жилье.
Как работает гигантский кредит
Как и в случае с традиционной ипотекой, минимальные требования для гигантских компаний становятся все более строгими с 2008 года. Чтобы получить одобрение, вам потребуется звездный кредитный рейтинг - 700 или выше - и очень низкое отношение долга к доходу (DTI). DTI должен быть ниже 43% и предпочтительно ближе к 36%. Несмотря на то, что они являются несоответствующими ипотеками, jumbos все же должен соответствовать принципам, которые Бюро финансовой защиты потребителей считает «квалифицированной ипотекой» - систему кредитования со стандартизованными условиями и правилами, такими как 43% DTI.
Вам нужно будет доказать, что у вас есть наличные деньги для покрытия ваших платежей, которые, вероятно, будут очень высокими, если вы выберете стандартную 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой. Конкретные уровни дохода и резервы зависят от размера общего займа, но всем заемщикам нужны 30-дневные платежные квитанции и налоговые формы W2, растягивающиеся на два года. Если вы работаете не по найму, требования к доходу выше: два года налоговых деклараций и не менее 60 дней текущих банковских выписок. Заемщику также необходимы доказуемые ликвидные активы для квалификации и резервы наличных средств, равные шести месяцам ипотечных платежей. И все заявители должны предоставить надлежащую документацию по всем другим имеющимся займам и документы, подтверждающие право собственности на неликвидные активы (например, на другую недвижимость).
Ключевые вынос
- Огромный кредит - это вид финансирования, который превышает лимиты, установленные Федеральным агентством по жилищному финансированию, и не может быть приобретен, гарантирован или секьюритизирован Fannie Mae или Freddie Mac. Владельцы жилья должны подвергаться более строгим кредитным требованиям, чем те, которые подают заявку на обычный кредит. Утверждение требует звездного кредитного рейтинга и очень низкого отношения долга к доходу. Средняя АПРЕЛЬ для крупной ипотеки часто сопоставима с обычной ипотекой, в то время как авансовые платежи составляют примерно от 10% до 15% от общей покупной цены.
Большие ставки по кредитам
В то время как огромные ипотечные кредиты имели более высокие процентные ставки, чем обычные ипотеки, в последние годы разрыв сокращался. Сегодня среднегодовая процентная ставка (APR) для огромной ипотеки часто находится на уровне обычной ипотеки, а в некоторых случаях фактически ниже. Например, по состоянию на март 2019 года Wells Fargo начисляла 4, 092% годовых по 30-летнему кредиту, соответствующему фиксированной ставке, и 3, 793% за тот же срок по огромному кредиту.
Несмотря на то, что спонсируемые правительством предприятия не могут с ними справиться, гигантские кредиты часто секьюритизируются другими финансовыми институтами; поскольку эти ценные бумаги несут больший риск, они торгуются с премией доходности по сравнению с обычными секьюритизированными закладными. Тем не менее, этот спред был уменьшен с процентной ставкой самих займов.
Авансовый платеж по огромному кредиту
К счастью, требования к авансовому платежу ослабли за тот же период времени. В прошлом крупные ипотечные кредиторы часто требовали, чтобы покупатели жилья платили 30% от покупной цены жилья (по сравнению с 20% для обычной ипотеки). Теперь эта цифра упала до 10-15%. Как и в случае с любой ипотекой, для внесения более высокого первоначального взноса могут быть различные преимущества, в том числе, чтобы избежать затрат, которые частные кредиторы по ипотечному страхованию требуют для первоначальных взносов ниже 20%.
Кто должен взять большой кредит?
Сколько вы в конечном итоге можете занять, зависит, конечно же, от ваших активов, вашего кредитного рейтинга и стоимости имущества, которое вы заинтересованы в покупке. Эти ипотеки считаются наиболее подходящими для сегмента лиц с высоким доходом, которые зарабатывают от 250 000 до 500 000 долларов в год. Этот сегмент известен как ГЕНРИ, аббревиатура для высокодоходных, еще не богатых. По сути, это люди, которые, как правило, зарабатывают много денег, но у них нет миллионов дополнительных денежных средств или других накопленных активов - пока.
В то время как человек в сегменте HENRY, возможно, не накопил богатство, чтобы купить дорогой новый дом за наличные, у таких людей с высоким доходом обычно есть лучшие кредитные оценки и более широко установленные кредитные истории, чем у среднего покупателя жилья, ищущего обычный ипотечный кредит для меньшее количество. Они также, как правило, имеют более прочные пенсионные счета. Они часто вносят вклад в течение более длительного периода времени, чем работники с низким уровнем дохода.
Не ожидайте больших налоговых льгот по огромному кредиту. Предельный размер вычета процентов по ипотечным кредитам ограничен 750 000 долларов США для новой ипотечной задолженности.
Это именно те люди, которым учреждения любят подписываться на долгосрочные продукты, отчасти потому, что им часто нужны дополнительные услуги по управлению активами. Кроме того, для банка более целесообразно управлять одной ипотечной ссудой на 2 миллиона долларов, чем на 10 кредитов на сумму 200 тысяч долларов за штуку.
Особые соображения для гигантского кредита
То, что вы можете претендовать на один из этих займов, не означает, что вы должны взять его. Вы, конечно, не должны, если вы рассчитываете на это, например, предоставляя вам существенные налоговые льготы.
Вы, вероятно, знаете, что вы можете вычесть проценты по ипотечным кредитам, которые вы заплатили за каждый данный год из ваших налогов, при условии, что вы укажете свои вычеты. Но вам, вероятно, никогда не приходилось беспокоиться об ограничении, установленном IRS для этого вычета - ограничении, которое было снижено в результате принятия Закона о сокращении налогов и рабочих мест. Любой, кто получил ипотеку 14 декабря 2017 года или ранее, может вычесть проценты по долгу до 1 миллиона долларов, что является суммой старой кепки. Но для покупок домов, сделанных после 14 декабря 2017 года, вы можете вычесть только проценты до 750 000 долларов США по ипотечному долгу. Если ваша ипотека больше, вы не получите полный вычет. Например, если вы планируете получить ипотечную ипотеку в размере 2 млн. Долл. США, на которую начисляются проценты в размере 80 000 долл. США в год, вы можете вычесть только 30 000 долл. США - проценты на первые 750 000 долл. США вашей ипотеки. По сути, вы получаете налоговые льготы только на 37, 5% процентов по ипотечному кредиту.
Это означает, что вы должны брать взаймы с осторожностью и тщательно разбирать цифры, чтобы увидеть, что вы действительно можете себе позволить и какие налоговые льготы вы получите. Из-за того, что налоговые вычеты по штату и местным налогам ограничиваются 10 000 долл. США в год, из-за того же налогового счета, недвижимость с высокими налогами также будет стоить вам больше. Еще одна стратегия: сравните условия, чтобы увидеть, может ли получение долгосрочной ссуды меньшего размера, а также второй ссуды вместо одного большого долга, оказаться лучше для ваших финансов в долгосрочной перспективе. (Информацию по теме см. В разделе «Понимание Jumbo против обычных закладных»)
