Любой, кто когда-либо пытался купить или продать дом, вероятно, много слышал о справедливой рыночной стоимости недвижимости или FMV. Точно так же любой, кто должен платить налоги на имущество или делать имущественные вычеты, должен найти FMV. Кстати, это тоже распространенная терминология на рынке инвестиционной недвижимости. К сожалению, не существует простого или универсального способа определения рыночной стоимости недвижимости. Однако почти каждая рыночная оценка сводится к двум факторам: оценке недвижимости и недавним сопоставимым продажам.
Экономика рыночной стоимости
Ценность каждого товара в рыночной экономике проистекает из процесса открытия. Производители и посредники предлагают гипотетические ценности и надеются найти покупателей с аналогичными оценками. С другой стороны, потребители повышают или понижают цены на основе их изменяющейся интерпретации стоимости товаров. Этот процесс несовершенен и постоянно меняется.
Для недвижимости это означает, что покупатель должен ценить собственность больше, чем деньги, которые он торгует за нее. В то же время продавец должен оценить имущество меньше, чем предложенные деньги.
Оценки и сопоставимые продажи
Оценки - это просто профессиональные оценки. Во время продажи жилья банк, который выдает ипотечный кредит, обычно выбирает оценщика, который должен составить мнение о стоимости недвижимости на конкретную дату. Сопоставимые продажи, также известные как подход «рыночных данных», являются наиболее распространенным способом определения рыночной стоимости. Здесь недавние продажи свойств аналогичного уровня рассматриваются для обоснования суждения.
IRS Публикация 561
Руководящей публикацией налогового кодекса для справедливой рыночной стоимости недвижимости является публикация IRS 561. Эта публикация касается всех видов оценки имущества, таких как автомобили, лодки, коллекции, использованная одежда, ценные бумаги, патенты, аннуитеты и многие другие, но это не выделяет раздел для определения рыночной стоимости недвижимости.
Публикация 561 прямо заявляет, что «для правильной оценки необходима детальная оценка профессионального оценщика». Оценщик считает приемлемыми три подхода: метод сопоставимых продаж, метод капитализации дохода или метод замещения стоимости новым методом.
