Содержание
- Объединение ипотеки
- Знай, с чего ты начинаешь
- Как консолидировать
- Суть
Наличие двух закладных не так редко, как вы думаете. Люди, которые накапливают достаточный капитал в своих домах, часто решают взять вторую ипотеку. Они могут использовать эти деньги, чтобы погасить долг, отправить ребенка в колледж, финансировать начало бизнеса или сделать крупную покупку. Другие будут использовать вторую ипотеку для повышения стоимости своего дома или имущества путем реконструкции или строительства бассейна и т. Д.
Две ипотеки, однако, может быть сложнее, чем держать только одну. К счастью, существуют механизмы, позволяющие объединить или объединить две ипотеки в одну ссуду. Но процесс консолидации сам по себе может быть сложным, и математика может в итоге не оправдать его.
Ключевые вынос
- Удержание двух ипотечных кредитов - это обычная ситуация, которую можно упростить, объединив их в один кредит. Для объединения двух займов в один может потребоваться помощь опытного брокера, имеющего опыт работы. Консолидация может упростить ваши финансы и сэкономить деньги. время, они приходят с затратами, которые, в конечном итоге, могут не принять разумное решение.
Объединение ипотеки
Давайте рассмотрим один пример: вы взяли кредитную линию собственного капитала десять или более лет назад, а в период розыгрыша - время, когда вы могли «нарисовать» свою кредитную линию - вы платили приемлемую сумму: 275 долларов в месяц на кредитная линия на 100 000 долларов.
Согласно условиям этого кредита, через десять лет периодом розыгрыша стал период погашения - следующие 15 лет, когда вы должны погасить кредит как ипотечный кредит. Но, вероятно, вы не ожидали, что платеж в 275 долларов станет платежом в 700 долларов, который может возрасти даже в случае увеличения основной ставки.
Объединив два кредита, вы потенциально можете сэкономить более 100 долларов в месяц и зафиксировать процентную ставку, а не наблюдать за ее повышением в случае роста прайма. С другой стороны, может быть, вы хотите погасить кредит быстрее и хотите лучшие условия, которые помогут вам сделать это. Как работает этот тип консолидации, и это хорошая идея?
Знай, с чего ты начинаешь
Чтобы понять, что происходит при консолидации, вы должны знать несколько вещей о текущих ссудах, которые у вас есть. Если, когда вы собираетесь консолидировать кредиты, вы понимаете, что ваша вторая ипотека по какой-то причине использовалась для того, чтобы вытащить наличные из вашего дома - так называемый кредит на выплату наличных, - это может увеличить стоимость нового кредита и уменьшить сумму, на которую вы платите. право. Кредиты выдаются по более высокой цене, говорят кредиторы, потому что статистически более вероятно, что заемщик отойдет от кредита, если у него возникнут проблемы.
Тогда есть ставка / срок рефинансирования (рефи). Этот тип кредита является просто корректировкой процентной ставки и условий вашего текущего кредита. Кредит считается более безопасным для кредитора, потому что заемщик не вкладывает деньги в деньги и не уменьшает сумму собственного капитала в собственности. Возможно, вы недавно рефинансировали, когда ставки по ипотечным кредитам упали до исторического минимума.
Почему эти различия имеют значение? По словам Кейси Флеминга, ипотечного консультанта C2 FINANCIAL CORPORATION и автора «Руководства по кредитам: как получить наилучшую возможную ипотеку», они важны, потому что условия и сумма, которую вы будете платить за новую ипотеку, могут сильно отличаться.
«Допустим, вы и ваш сосед оба получаете 75% займов на сумму рефинансирования ссуды к стоимости при соответствующем лимите ссуды в 417 000 долларов США. Ваш вывод, его нет. Ваш кредит будет стоить на 0, 625 балла больше, чем ваш сосед по состоянию на апрель 2015 года. И 1 балл составляет 1% от суммы кредита, поэтому, если сумма вашего кредита составляет 200 000 долларов США, при прочих равных условиях вы заплатите на 1 250 долларов США (200 000 долларов США x 600625) больше. по той же процентной ставке, что и ваш сосед.
Подумай об этом так. Если вы изначально приобрели два кредита, когда купили дом, это не кредит с обналичиванием, поскольку второй ипотечный кредит использовался для приобретения дома, а не для извлечения из него наличных. Но позже, если вы получили деньги в результате получения второй ипотеки, эта была ссудой с обналичиванием, и поэтому новый консолидированный кредит будет считаться таким же.
Есть еще одна причина, по которой это различие становится важным. Поскольку ссуды с обналичиванием более рискованны для кредитора, они могут одолжить от 75% до 80% вашего капитала в вашем доме по сравнению с 90% при ставке рефинансирования. Флеминг излагает это на простом английском языке так: «Если ваш кредит будет считаться кредитом для получения наличных, вам понадобится больше капитала в вашей собственности, чтобы претендовать».
Как консолидировать
Кредитор сделает всю сложную документацию, которая идет с консолидацией ссуд. Ваша работа - быть информированным потребителем. Не говорите с одним кредитором - говорите с несколькими.
Поскольку консолидация двух займов является более сложной, чем простая ипотека, лучше всего поговорить лично с тремя или четырьмя кредиторами. Вы могли бы поговорить с вашим банком или кредитным союзом, ипотечным брокером или получить рекомендации от профессионалов отрасли, которым вы доверяете.
Конечно, спросите их, станет ли новый кредит возвратным кредитом или рефинансированием по курсу / срокам. Это кредит с фиксированной или переменной ставкой? 15 или 30 лет?
Как только вы будете довольны определенным кредитором, они проведут вас через весь процесс. Не подписывайте ничего, не прочитав сначала, и убедитесь, что вы понимаете график платежей.
Если ваш кредит является кредитом с выплатой наличными, Кейси Флеминг говорит, что может быть способ преобразовать его в ставку рефинансирования через год.
«Консолидируйте кредиты как деньги, но получите кредит кредитора, который оплатит все расходы, связанные с транзакцией. Подождите один год и снова перефинансируйте. Так как в этот момент вы рефинансируете только один заем, это не кредит с обналичиванием. Теперь вы можете тратить деньги на баллы, чтобы выкупить процентную ставку, так как вы будете держать кредит в течение более длительного периода времени ». Флеминг продолжает советовать делать это, только если вы считаете, что процентные ставки стабильны или могут упасть.
Суть
«Никогда не принимайте решение о рефинансировании или консолидации кредитов, основываясь только на сокращении вашего ежемесячного платежа. В большинстве случаев вы потратите на новую ссуду в течение своей жизни больше, чем просто погасите существующие ссуды », - говорит Флеминг. «Миллионы потребителей продолжают закладывать свое будущее и в итоге выходят на пенсию на десятки или даже сотни тысяч долларов».
Вместо этого определите, как долго вы будете оставаться в доме, и сравните стоимость вашей текущей ипотеки с новой ипотекой плюс все расходы, связанные с новым кредитом, на протяжении всего времени, в течение которого вы будете держать кредит. Если затраты будут ниже, консолидация, вероятно, хорошая идея.
