Что такое гибкий платеж ARM
Гибкая система оплаты ARM, также известная как опция ARM, представляла собой тип ипотеки с регулируемой ставкой, которая позволяла заемщику выбирать из четырех различных вариантов оплаты каждый месяц: 30-летний полностью амортизируемый платеж; 15-летний полностью амортизируемый платеж; выплата только процентов или так называемый минимальный платеж, который не покрывал ежемесячные проценты. Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) эффективно устранило гибкие платежные системы в 2014 году с помощью новых стандартов Qualified Mortgage (QM).
НАРУШЕНИЕ ВНИЗ
Гибкие платежные системы были популярны до кризиса субстандартного ипотечного кредитования в 2007-2008 годах, когда цены на жилье быстро росли. У ипотеки была очень низкая начальная процентная ставка, как правило, 1 процент, что заставило многих предположить, что они могут позволить себе больше жилья, чем можно предположить по их доходам. Но тизер ставился только на один месяц. Затем процентная ставка возвращается к индексу, такому как индекс себестоимости Уэллса (COSI) плюс маржа, что часто приводит к «потрясению платежа».
Используя новую процентную ставку, заемщики могут сделать обычный 30-летний ипотечный платеж или еще больший, ускоренный 15-летний платеж. На практике немногие заемщики сделали это; после первого месяца большинство выбирало либо выплату только процентов, либо минимальный ежемесячный платеж, который казался очень выгодным. Многие заемщики не понимали, что невыплаченные проценты будут привязаны к остатку по ссуде, и этот процесс называется отрицательной амортизацией. Когда цены на жилье рухнули, заемщики обнаружили, что они должны больше по ипотечным кредитам, чем их дома.
Подробности опрокинули многие домовладельцы
У Вариантов ARM также было много мелкого шрифта, который многие заемщики замаскировали. Например, большинство опционных ARM имели отрицательный предел амортизации, что означает, что заемщик мог производить только минимальные платежи, пока стоимость кредита не достигла 110-115 процентов от первоначальной суммы. Минимальные платежи также увеличивались ежегодно, иногда процентами, которые не казались слишком большими, но быстро увеличивались. И вариант оплаты только по процентам обычно был хорош только в течение первых десяти лет. Многие домовладельцы увидели, что их платежи по кредитам выросли более чем вдвое всего за несколько лет.
Чтобы отговорить банки от выдачи кредитов, которые потенциально могут обанкротить домовладельцев, CFPB учредил свою программу квалифицированной ипотеки в 2014 году. В рамках этой программы определенные типы стабильных ипотечных кредитов получат одобрение агентства QM и предоставят банку-эмитенту большую защиту в случае дефолта., Поскольку кредиты с отрицательной амортизацией, такие как ARM с гибкими платежами, никогда не получали одобрения QM, банки в основном отказались от них в пользу более традиционных ARM и ипотеки с фиксированной ставкой.
