Возврат инвестиций (ROI) - это учетный термин, который указывает процент вложенных денег, который возмещается после вычета сопутствующих расходов. Для не бухгалтера это может показаться странным, но формулу можно сформулировать следующим образом:
ROI = CostGain-Cost где: Gain = Инвестиционная прибыльCost = Инвестиционная стоимость
Но хотя вышеприведенное уравнение кажется достаточно простым для вычисления, в случае с недвижимостью в игру вступает целый ряд переменных, включая расходы на ремонт / обслуживание и методы определения кредитного плеча - суммы денег, заимствованных (с процентами) для первоначальных инвестиций, которые может повлиять на показатели рентабельности инвестиций. Во многих случаях ROI будет выше, если стоимость инвестиций ниже.
При покупке недвижимости условия финансирования могут сильно повлиять на стоимость инвестиций; однако использование ресурсов, таких как ипотечный калькулятор, может помочь вам сэкономить на стоимости инвестиций, помогая найти выгодные процентные ставки.
Как рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость
Осложнения в расчете ROI
Осложнения при расчете ROI могут возникнуть, когда недвижимость перефинансируется или выдается вторая ипотека. Проценты по второму займу или рефинансированному кредиту могут увеличиться, и могут быть начислены комиссии за кредит, оба из которых могут снизить рентабельность инвестиций. Также может произойти увеличение расходов на содержание, налогов на недвижимость и коммунальных услуг. Все эти новые номера необходимо подключить и пересчитать рентабельность инвестиций, если владелец жилой или коммерческой недвижимости оплачивает эти расходы.
Сложные расчеты могут также потребоваться для недвижимости, купленной с ипотекой с регулируемой ставкой (ARM) с переменной эскалацией, которая взимается ежегодно в течение всего срока кредита.
Давайте рассмотрим два основных метода расчета ROI: метод затрат и метод «из кармана».
Метод стоимости
Метод затрат вычисляет рентабельность инвестиций путем деления капитала в свойстве на затраты этого имущества.
В качестве примера предположим, что недвижимость была куплена за 100 000 долларов. После ремонта и реабилитации, которые обходятся инвесторам в дополнительные 50 000 долларов США, стоимость имущества оценивается в 200 000 долларов США, в результате чего доля инвесторов в собственности компании составляет 50 000 долларов США (200 000 долларов США).
Метод затрат требует деления долевого участия на все расходы, связанные с покупкой, ремонтом и реабилитацией имущества.
В данном случае рентабельность инвестиций составляет 50 000 ÷ 150 000 долл. США = 0, 33 или 33%.
Метод из кармана
Инвесторы в недвижимость предпочитают метод «из кармана» из-за более высоких результатов ROI. Используя числа из приведенного выше примера, предположим, что та же недвижимость была куплена по той же цене, но на этот раз покупка была профинансирована за счет кредита и авансового платежа в размере 20 000 долларов. Таким образом, расходы на карманные расходы составляют всего 20 000 долл. США плюс 50 000 долл. США на ремонт и реабилитацию, а общие расходы на карманные расходы составляют 70 000 долл. США. При стоимости имущества в 200 000 долларов США, доля в капитале составляет 130 000 долларов США.
В данном случае рентабельность инвестиций составляет 130 000 ÷ 200 000 долл. США = 0, 65 или 65%. Это почти вдвое больше, чем в первом примере. Разница, конечно, связана с кредитом: кредитное плечо как средство увеличения ROI.
ROI не равняется прибыли
Конечно, до того, как любой из приведенных выше ROI может быть реализован в реальной денежной прибыли, недвижимость должна быть продана. Часто недвижимость не продают по рыночной стоимости. Зачастую сделки с недвижимостью совершаются по цене ниже первоначальной запрашиваемой цены, что снижает окончательный расчет ROI для этой недвижимости. Также есть расходы, связанные с продажей недвижимости: средства, потраченные на ремонт, покраску или благоустройство. Также необходимо добавить расходы на рекламу недвижимости, а также расходы на оценку и комиссионные агенту по недвижимости или брокеру.
Как рекламные, так и комиссионные расходы могут быть оговорены с поставщиком услуг. Застройщики, имеющие более одного объекта для рекламы и продажи, находятся в лучшем положении, чтобы договориться о выгодных ставках со СМИ и брокерами. Однако окупаемость инвестиций в несколько продаж с различными затратами на рекламу, комиссионные, финансирование и строительство представляет собой сложные проблемы бухгалтерского учета, которые лучше всего решать профессионалу.
Денежный поток собственности
Инвестор может иметь 30 000 долларов США в капитале коммерческой арендуемой недвижимости, за которую он заплатил 10 000 долларов США при окупаемости инвестиций в 300%. Собственность также приносит 500 долларов в месяц в виде арендной платы, в общей сложности 6000 долларов в год. Это 60% окупаемости инвестиций в денежный поток собственности - 6000 долларов, разделенные на 10000 долларов инвестиций.
Суть
Расчет ROI на недвижимость может быть простым или сложным, в зависимости от всех переменных, упомянутых выше. В условиях сильной экономики инвестиции в недвижимость, как жилую, так и коммерческую, оказались очень прибыльными. Даже в условиях экономического спада, когда цены падают, а наличных денег не хватает, инвесторам предоставляется много сделок с деньгами для инвестирования. Когда экономика восстанавливается, что неизбежно, многие инвесторы получат солидную прибыль.
Однако для целей подоходного налога или налога на прирост капитала владельцы недвижимости должны получить профессиональную налоговую консультацию из надежного источника до подачи заявки.
