Инвестиции в акционерный капитал против долга в недвижимость: обзор
Краудфандинг в сфере недвижимости начался с момента принятия в 2012 году Закона о стартапах нашего бизнеса Jumpstart, и ожидается, что рынок будет расширяться еще больше. В октябре 2015 года SEC выпустила свое окончательное решение по положениям Раздела III Закона о работе, позволяя неаккредитованным инвесторам участвовать в сделках с недвижимостью, финансируемых краудфандом, вместе с аккредитованными инвесторами.
Инвестирование в недвижимость через краудфандинговую платформу имеет определенные преимущества перед REIT или прямым владением недвижимостью. Одним из таких преимуществ является возможность выбора между долговыми и долевыми инвестициями. Прежде чем окунуться в краудфандинг в сфере недвижимости, полезно понять, как они различаются и каковы риски. (Подробнее об основах краудфандинга в сфере недвижимости см. «Недвижимость и краудфандинг: новый путь для инвесторов».)
Ключевые вынос
- Краудфандинг в сфере недвижимости становится все более популярной альтернативой REITs и ETFs в сфере недвижимости для добавления имущества в свой портфель. Инвестиции в недвижимость зарабатывают доход от арендного дохода, выплачиваемого арендаторами, или прироста капитала от продажи недвижимости. Инвестиции в недвижимость включают выдачу кредитов или инвестирование в ипотеку (или ипотечные ценные бумаги).
Основы инвестиций в акционерный капитал
Большинство краудфандинговых сделок с недвижимостью связано с инвестициями в акции. В этом сценарии инвестор является акционером определенного объекта недвижимости, и их доля пропорциональна сумме, которую они инвестировали. Возвраты осуществляются в виде доли дохода от аренды, которую генерирует собственность, за вычетом любых сборов за обслуживание, платимых краудфандинговой платформе. Инвесторам также может быть выплачена доля любой стоимости при продаже имущества.
Плюсы:
- Нет ограничения на доходность: инвестиции в акционерный капитал предлагают более широкий горизонт с точки зрения потенциального заработка. Можно увидеть годовой доход от 18% до 25%. Так как нет ограничения, однако, небо - действительно предел с точки зрения инвестора. Налоговые льготы: один из преимуществ владения инвестиционной собственностью может вычитать определенные расходы, связанные с ее владением, такие как амортизация и стоимость ремонта. При краудфандинге акций сделки обычно структурируются через LLC, которая для целей налогообложения рассматривается как сквозная организация. Это означает, что инвесторы могут пожинать плоды амортизационных отчислений без необходимости напрямую владеть собственностью. Более низкие сборы: Инвестиции в акционерный капитал могут быть более дешевыми, если это касается сборов. Вместо того, чтобы вносить авансовые платежи и ежемесячные сборы за обслуживание, инвесторы могут платить один раз в год за поддержание своей позиции в собственности. Плата рассчитывается как процент от общей суммы инвестиций и часто составляет от 1% до 2%.
Минусы:
-
Как работают долговые инвестиции
При инвестировании в долговые инструменты, связанные с недвижимостью, инвестор выступает в роли кредитора собственника или спонсора сделки. Кредит обеспечен самой собственностью, и инвесторы получают фиксированную норму прибыли, которая определяется процентной ставкой по кредиту и суммой, которую они вложили. В долговой сделке инвестор находится в нижней части стека капитала, что означает, что они имеют приоритет, когда дело доходит до требования выплаты от собственности. (Для получения дополнительной информации см. Учебник «Как заработать на недвижимости».)
Плюсы:
- Более короткое время удержания: долговые вложения чаще всего связаны с проектами развития. В результате они обычно имеют более короткий период владения по сравнению с инвестициями в акционерный капитал. В зависимости от характера сделки, время удержания может длиться от шести до 24 месяцев. Это плюс для инвесторов, которым неудобно связывать активы в долгосрочной перспективе. Снижение риска: из-за структуры сделок; инвесторы берут на себя меньший риск с долговыми вложениями. Заем обеспечен имуществом, которое действует как страховой полис от возврата займа. В случае невыполнения обязательств владельцем или спонсором, инвесторы имеют возможность возместить потерю своих инвестиций путем выкупа. Стабильный доход: долговые вложения более предсказуемы с точки зрения суммы и частоты возвратных выплат. Хотя каждая сделка отличается, инвесторы нередко получают доходность от 8% до 12% в год. Эти возвраты обычно выплачиваются ежемесячно или ежеквартально. Ограниченные доходы: долговые вложения влекут за собой меньший риск, но одним из основных недостатков является тот факт, что доходность ограничена процентной ставкой по кредиту. Инвесторам должно быть ясно, готовы ли они пожертвовать потенциалом, чтобы заработать более высокую доходность в обмен на более безопасную ставку. Более высокие сборы: в то время как большинство платформ для краудфандинга в сфере недвижимости ничего не взимают с инвесторов за создание учетной записи и исследование долговых вложений, обычно за участие в сделке взимается определенный сбор. Краудфандинговая платформа обычно берет процент с верха до того, как выплачиваются проценты, что может съесть вашу прибыль. Может также быть отдельная плата за выдачу кредита, которая передается инвесторам. (Подробнее о краудфандинговых платформах в сфере недвижимости читайте в: Топ 5 краудфандинговых компаний в сфере недвижимости .)
Минусы:
- Более низкая потенциальная доходность: чем ниже риск, тем ниже ожидаемая доходность. Подверженность риску досрочного погашения: ипотечные кредиты иногда погашают свои кредиты досрочно, либо путем продажи дома, либо путем рефинансирования. Это может прервать денежные потоки, связанные с вашими долговыми инвестициями, и сократить срок действия вашего кредитного портфеля.
Суть
Краудфандинг является привлекательным вариантом для инвесторов, которые хотят инвестировать в частные сделки с недвижимостью с минимальными затратами. Минимальные инвестиции для многих платформ колеблются от 5000 до 10000 долларов, что является относительно небольшой ценой за доступ к этому классу активов. Как долевые, так и долговые инвестиции имеют свои плюсы и минусы, на что сообразительным инвесторам нужно время, чтобы тщательно взвесить. Понимание того, что вы можете получить в сравнении с тем, что вы рискуете, может помочь вам решить, подходит ли один или оба типа инвестиций для вашего портфеля.
