Содержание
- Что такое коммерческая недвижимость?
- Основы CRE
- Лизинг Лоудаун
- Управление коммерческой недвижимостью
- Инвестирование в CRE
- Преимущества CRE
- Недостатки CRE
- Пример CRE в реальном мире
Что такое коммерческая недвижимость - CRE?
Коммерческая недвижимость (CRE) - это собственность, используемая исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего места, а не жилого помещения. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается в аренду арендаторам для ведения бизнеса. Эта категория недвижимости варьируется от одной заправки до огромного торгового центра. Коммерческая недвижимость включает в себя магазины всех видов, офисные помещения, отели, торговые центры, рестораны и мини-маркеты.
Основы коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость наряду с жилой недвижимостью состоит из двух основных категорий собственности. Жилой включает в себя сооружения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле.
Некоторые органы зонирования и лицензирования дополнительно разрывают промышленные объекты - участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, - но большинство считают его частью коммерческой недвижимости.
Коммерческая недвижимость подразделяется на четыре класса в зависимости от функции: офисная, промышленная, многоквартирная и розничная. Отдельные пространства также классифицированы. Например, офисные помещения характеризуются как класс A, класс B или класс C.
- Класс A представляет собой лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения. Здания класса B обычно старше и не так конкурентоспособны по цене, как здания класса A. Инвесторы часто предназначаются для этих зданий для восстановления. Здания класса C являются самыми старыми, обычно старше 20 лет, расположенными в менее привлекательных областях, и нуждаются в обслуживании.
Ключевые вынос
- Коммерческая недвижимость - это собственность, используемая исключительно для коммерческих целей, в отличие от жилой недвижимости, которая представляет собой жилое пространство. Четыре класса коммерческой недвижимости включают офисную, промышленную, многоквартирную и розничную торговлю. Коммерческая недвижимость обеспечивает доход, а также некоторые Укрепление капитала для инвесторов. Инвестирование в коммерческую недвижимость требует большей изощренности и средств от инвесторов, чем жилая недвижимость. Публично торгуемые инвестиционные фонды недвижимости (REIT) - это реальный способ для частных лиц инвестировать в коммерческую недвижимость.
Лизинг Лоудаун
Некоторые предприятия владеют зданиями, которые они занимают. Однако более типичным сценарием является аренда недвижимости. Обычно инвестор владеет зданием и получает арендную плату с каждого бизнеса, который там работает. Коммерческие арендные ставки - цена, чтобы занять место в течение установленного периода - обычно указываются в ежегодных арендных долларах за квадратный фут. И наоборот, цены на жилую недвижимость указываются в виде годовой суммы или ежемесячной арендной платы.
Коммерческая аренда может длиться от одного года до 10 лет и более, при этом офисные и торговые площади, как правило, в среднем составляют от пяти до 10 лет аренды.
В исследовании, проведенном в 2017 году аналитической компанией CBRE Group, Inc., аналитиком рынка недвижимости, Алекс Красиков обнаружил, что срок - срок аренды - пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать долгосрочные договоры аренды, чтобы зафиксировать цены в условиях растущей рыночной среды. Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, вступают в длительную аренду из-за ограниченной доступности недвижимости, соответствующей их потребностям.
Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разных уровней ответственности от арендодателя и арендатора.
- Аренда с единой сетью возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на имущество. Аренда с двойной сетью (NN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на имущество и страхование. Аренда с тройной сетью (NNN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на имущество, страхование и техническое обслуживание. При полной аренде арендатор оплачивает только арендную плату, а арендодатель оплачивает налоги на имущество, страховку и техническое обслуживание здания.
Управление коммерческой недвижимостью
Конечно, поддержание аренды CRE в полном объеме на постоянной основе является целью любого владельца. Зачастую арендодатель должен соблюдать баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией вакансий и текучести кадров. Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано к конкретным потребностям разных арендаторов, например, если ресторан переезжает в собственность, некогда занимаемую студией йоги.
Владельцы недвижимости могут пожелать нанять коммерческую фирму по управлению недвижимостью, чтобы помочь им находить, управлять и удерживать арендаторов, следить за арендой и вариантами финансирования, а также координировать содержание и продажу недвижимости. Специальные знания коммерческой компании по управлению недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета и отрасли, а также от размера.
Инвестирование в коммерческую недвижимость
Инвестирование в коммерческую недвижимость может быть прибыльным и послужить защитой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги на повышении цен на недвижимость, когда продают, но большая часть прибыли приносит арендная плата.
Прямая инвестиция
Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, когда они становятся арендодателями через владение физическим имуществом. Люди, наиболее подходящие для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость, - это те, кто обладает значительными знаниями в этой отрасли или может нанять фирмы, которые это делают. Коммерческая недвижимость - это инвестиция в недвижимость с высокой степенью риска и высокой выгодой. Такой инвестор, скорее всего, будет состоятельным человеком, поскольку инвестирование в CRE требует значительного капитала.
Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что даст выгодные арендные ставки. Сила местной экономики области также влияет на стоимость покупки CRE.
Косвенные инвестиции
В качестве альтернативы инвесторы могут косвенно инвестировать в коммерческий рынок через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), биржевые фонды или путем инвестирования в компании, которые обслуживают рынок коммерческой недвижимости, такие как банки и риэлторы.
Преимущества коммерческой недвижимости
Одним из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости являются привлекательные арендные ставки. В районах, где объем нового строительства ограничен землей или законодательством, коммерческая недвижимость может иметь впечатляющие доходы и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания обычно арендуются по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.
Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Эта большая продолжительность аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность в движении денежных средств, поскольку в здании проживают долгосрочные арендаторы.
Помимо обеспечения стабильного, богатого источника дохода, коммерческая недвижимость предлагает потенциал для прироста капитала, если имущество находится в хорошем состоянии и поддерживается в актуальном состоянии. И, как и вся недвижимость, она часто движется в направлении, противоположном фондовому рынку, что делает ее эффективным вариантом диверсификации для акций в портфеле.
Pros
-
Хеджирование против фондового рынка
-
Высокодоходный источник дохода
-
Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов
-
Потенциал оценки капитала
Cons
-
Для прямого инвестирования требуется больше капитала
-
Большее регулирование
-
Более высокие затраты на ремонт
-
Неликвидный актив
Недостатки коммерческой недвижимости
Правила и положения являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость. Налоги, механика покупки и обслуживания коммерческих объектов похоронены в слоях юридического. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других назначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо имеют специальные знания, либо имеют заработную плату людей, которые делают.
Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где неожиданное закрытие розничной торговли оставляет объекты вакантными без предварительного уведомления.
В резиденциях потребности одного арендатора обычно соответствуют требованиям предыдущих или будущих арендаторов. Однако в случае коммерческой недвижимости у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Владелец здания затем должен приспособить пространство для размещения специализированной торговли каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низкой вакансией, но высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за стоимости ремонта для новых арендаторов.
Для тех, кто хочет напрямую инвестировать, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость. Кроме того, хотя недвижимость в целом относится к числу наиболее неликвидных классов активов, операции с коммерческими зданиями, как правило, продвигаются особенно медленно.
Пример прогноза CRE в реальном мире
Рынок коммерческой недвижимости в США сильно пострадал во время рецессии 2008-2009 гг., Но с 2010 г. он испытывал ежегодный прирост. Эти успехи помогли восстановить практически все убытки эпохи рецессии.
В ежегодном отчете CBRE «Обзор рынка недвижимости США за 2019 год» говорится:
Несмотря на то, что он находится в конце экономического цикла, перспективы остаются очень хорошими для всех четырех основных типов объектов коммерческой недвижимости. Ценность цен будет минимальной, но доходы должны оставаться здоровыми.
Однако другие индикаторы предполагают, что рынок коммерческой недвижимости достиг пика в цикле роста после рецессии. По данным калифорнийской компании по недвижимости Ten-X Growth, цены на коммерческую недвижимость закончились в 2018 году всего на 1% по сравнению с 2017 годом.
В отчете Ten-X отмечается, что итоговые итоговые суммы за коммерческую недвижимость в 2018 году подтверждают их мнение о ценах в конце экономического цикла. Исследование фирмы показало, что вакансии растут, арендная плата замедляется, а рыночные процентные ставки растут
Как сообщает Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался болевым пунктом на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку массовые закрытия магазинов усилились в 2017 году и продолжились в 2018 году. Например, популярный торговый центр REIT Westfield Corporation увидел, что их цена на акции снизилась примерно 30% между серединой 2016 года и концом 2017 года, после чего некоторые убытки были восстановлены до января 2018 года. Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15, 8 млрд долларов США, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Однако большинство фирм считают, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. JP Morgan в своем «Прогнозе по коммерческой недвижимости на 2019 год» в значительной степени перекликается с мнением CBRE о том, что 2018 год стал девятым годом роста арендной платы и оценки коммерческой недвижимости. Морган прогнозирует, что этот темп замедлится, но продолжится и не увидит спада до 2019 года.
