Содержание
- Исторические цены
- Что данные не показывают
- Числа и тенденции
- Реальность
- Ставки по ипотечным кредитам
- Недвижимость - плохая инвестиция?
- Суть
Теория недвижимости непрофессионала звучит примерно так: прибыли паломники. Они начали использовать землю. Пришло больше европейцев. Спрос на землю был настолько высок, что коренные американцы были вытеснены, чтобы освободить место для вновь прибывших поселенцев. Больше земли не может быть построено, поэтому спрос и цены всегда будут расти, что делает недвижимость хорошей инвестицией.
К сожалению, формула не так проста. Здесь мы посмотрим на цены на недвижимость и давнюю теорию, что они будут расти бесконечно.
Ключевые вынос
- Цены на жилье в последний раз росли здоровыми темпами в 2004 году, после чего рынок недвижимости упал. С тех пор стоимость жилья выросла в некоторых районах страны из-за высокого спроса и низкого предложения, хотя большинство частей еще не достигло докризисного уровня. Уровни. Потенциальные покупатели жилья не должны фокусироваться на национальных тенденциях, поскольку цены варьируются между штатами и даже соседними городами. Низкие ставки по ипотечным кредитам косвенно влияют на цены на жилье, так как потребители готовы брать на себя больше долгов, когда кредит дешев.
Исторические цены
До широко разрекламированного всплеска пузыря на рынке недвижимости и последовавшего за ним обвала недвижимости, который начался всерьез в 2007 году, исторические данные о ценах на жилье от Национальной ассоциации риэлторов (NAR), казалось, поддерживали теорию бесконечно растущих цен. Приведенная ниже диаграмма отражает средние цены на жилье с 1968 по 2004 год, демонстрируя среднегодовое увеличение на 6, 4% без единого снижения в течение 36-летнего периода.
Рисунок 1. Средние цены на жилье с 1968 по 2004 год
Что данные не показывают
К сожалению для домовладельцев, 2004 год был последним годом роста здорового роста, прежде чем рынок упал. К 2006 году данные NAR показали рост всего на 1%. После этого на рынках произошел беспрецедентный спад.
Цены начали падать на национальном уровне в 2007 году. Они снова упали в 2008 году и еще раз в 2009 году. К середине 2010 года цены на жилье упали до уровня 2004 года на застойном рынке. Согласно данным Standard & Poor's, то, что на протяжении десятилетий казалось билетом в одну сторону к растущей прибыли, упало более чем на 30% всего за несколько лет.
Цены выросли из-за увеличения спроса и падения предложения на рынке во многих частях страны, но многие районы все еще не достигли того уровня, на котором они были до кризиса. Добавьте к этому тот факт, что стандарты кредитования стали более строгими, и это вытесняет людей с рынка.
Еще до того, как цифры начали идти не так, данные о продажных ценах дали неполную картину. Национальная ассоциация строителей жилья сообщила, что средний размер дома в Америке составлял 983 квадратных фута в 1950 году, 1500 квадратных футов в 1970 году и 2349 квадратных футов в 2004 году. Эта тенденция продолжалась в первой половине 2000-х годов, после чего она начала несколько отклониться.
С ростом размеров домов и ростом цен на строительные материалы логично, что цены на жилье будут расти. Но что произойдет, если инфляция не учитывается? Результатом является нечто совершенно неожиданное. Еще до краха недвижимости в конце 2000-х цены на жилье часто и значительно падали. Фактически, Первая мировая война, Великая депрессия, Вторая мировая война, 1970-е и 1980-е годы - периоды значительного снижения цен. Меньшее снижение произошло на регулярной основе и в других точках.
Числа и тенденции
Даже национальные тенденции показывают только часть картины. Тенденции цен на жилье могут широко варьироваться в зависимости от географического региона. Бум в Калифорнии может замаскировать бюст в Детройте. Даже в пределах одного и того же города цифры могут сильно различаться. Районы, которые испытывают новый рост или джентрификацию, могут демонстрировать значительное повышение цен, в то время как районы по всему городу могут быть в упадке.
При взгляде на национальную и региональную статистику обязательно учитывайте реальность рынка в вашем регионе. Повышение цен на национальном уровне может не помочь вам, если ваш город, штат или район находятся в упадке.
Национальные тенденции могут не дать вам полной картины, так как стоимость недвижимости и цены варьируются между штатами и соседними городами.
Реальность
Другим важным моментом, который следует учитывать при рассмотрении недвижимости как инвестиции, является то, что она никогда не окупится, если вы не продадите ее. С практической точки зрения, даже если ваша основная резиденция удваивается в цене с тех пор, как вы ее купили, это, вероятно, просто означает, что ваши налоги на недвижимость выросли. Все выгоды, которые вы получаете, - это просто прибыль на бумаге, пока вы не продадите собственность.
В то время как есть возможность использовать капитал в вашем доме, взяв ссуду под него, использование вашего дома в качестве банкомата было глупой стратегией в прошлом. Мало того, что выплачиваемые вами проценты поглощают вашу прибыль, но платеж по кредиту лишает вас финансовой устойчивости. Если цены на недвижимость упадут, вы можете оказаться в незавидном положении, имея задолженность по кредиту больше, чем стоит дом.
Ставки по ипотечным кредитам
Ставки по ипотечным кредитам обычно растут в периоды экономического роста. Когда это происходит, рынок труда становится здоровым, и зарплаты людей тоже растут. Ставки по ипотечным кредитам были относительно низкими с момента падения рынка жилья, что делает домовладение более привлекательным. Процентная ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой в мае 2013 года составляла 3, 35% и остается относительно неизменной по состоянию на июнь 2019 года и составляет 3, 73%. По словам Фредди Мак, низкие ставки стимулировали продажи приложений, и фирма ожидает улучшения на рынке жилья благодаря более высокой активности продаж и более низким ценам. Ипотечные Отчеты предсказывают, что ставки будут около 4, 4% к концу 2019 года, что означает, что увеличение может быть отключено.
Так как же это влияет на цены на недвижимость? Более низкие ставки по ипотечным кредитам не обязательно имеют прямое отношение к ценам на жилье, хотя мы хотели бы думать, что они делают. Но они могут иметь косвенное влияние на них. Когда ставки низкие, потребители больше готовы и могут позволить себе брать на себя больше долгов. Это потому, что стоимость кредита - то есть проценты - дешево. Однако повышение процентных ставок ведет к снижению спроса со стороны покупателей.
Недвижимость - плохая инвестиция?
В настоящее время вы можете думать, что покупка дома бесполезна в надежде, что со временем она будет расти. Хотя это правда, что вы вряд ли увидите какую-либо прибыль, которую вы можете потратить, если вы планируете жить в одном доме всю свою жизнь, если вы совершите покупку со стратегией выхода, у вас гораздо больше шансов увидеть денежная прибыль.
Сначала рассмотрим вашу мотивацию для покупки дома. Если вы хотите жить в этом, то вам следует перестать думать о прибылях и убытках. Если вы надеетесь заработать деньги, то вам необходимо ввести транзакцию с помощью стратегии выхода. Это также означает, что у вас в голове должна быть цена продажи, но при этом цена покупки недвижимости должна быть на первом месте.
Когда вы достигаете своей цены, вы продаете недвижимость так же, как и акции, которые подорожали. Это может не быть практичным подходом для вашего основного места жительства, в зависимости от вашего образа жизни, но это именно то, что делают многие инвесторы в недвижимость, когда они покупают недвижимость - ремонтируют и продают их. Просто помните, что цены не всегда растут.
В прошлом цены на жилье в Японии падали еще больше. Это не означает, что эти цены не вернутся на прибыльную территорию, но имейте в виду, что в некоторых случаях это может занять очень много времени.
Суть
Руководствуясь историей, большинство потенциальных домовладельцев преуспеют в том, чтобы купить место, которое они действительно надеются заселить, быстро погасить ипотеку, прожить там до выхода на пенсию, а затем урезаться и переехать в менее дорогой дом. Это не верная ставка, но эта стратегия увеличивает вероятность получения прибыли.
