Что такое раздел 1250?
Раздел 1250 Налогового кодекса США - это правило, устанавливающее, что IRS будет облагать налогом прибыль от продажи обесцененной недвижимости как обычный доход, если накопленная амортизация превышает амортизацию, рассчитанную линейным методом.
Раздел 1250 основывает сумму налога, причитающегося с типа собственности - от того, является ли это жилой или нежилой недвижимостью - с учетом также того, сколько месяцев владелец собственности владел рассматриваемой собственностью.
Ключевые вынос
- Раздел 1250 Налогового кодекса США устанавливает, что IRS будет облагать налогом прибыль от продажи обесцененной недвижимости как обычный доход, если накопленная амортизация превышает амортизацию, рассчитанную линейным методом. Раздел 1250 применяется главным образом, когда компания амортизирует свою недвижимость, используя метод ускоренной амортизации.
Основы раздела 1250
В разделе 1250 рассматривается налогообложение доходов от продажи амортизируемого недвижимого имущества, такого как коммерческие здания, склады, сараи, арендуемые объекты недвижимости и их структурные компоненты, по обычной ставке налога. Однако материальное и нематериальное личное имущество и площадь земли не подпадают под действие этого налогового регулирования.
Раздел 1250 применяется главным образом, когда компания амортизирует свою недвижимость с использованием метода ускоренной амортизации, что приводит к более значительным отчислениям в начале срока службы реального актива по сравнению с линейным методом. В разделе 1250 говорится, что если недвижимость продается по цене покупки, которая приводит к налогооблагаемой прибыли, и владелец амортизирует недвижимость с использованием метода ускоренной амортизации, IRS облагает налогом разницу между фактической амортизацией и амортизацией по линейному методу как обычный доход.
Поскольку IRS обязывает владельцев амортизировать всю недвижимость после 1986 года с использованием линейного метода, учет доходов как обычного дохода в соответствии с разделом 1250 является относительно редким явлением. Если владелец распоряжается имуществом в качестве подарка, переданного после смерти, продает его как часть обмена, подобного ему, или распоряжается им другими способами, то возможная налогооблагаемая прибыль не возникает.
Пример применения раздела 1250
Чтобы увидеть реальный пример Раздела 1250 в действии, представьте, что инвестор покупает недвижимость за 800 000 долларов США со сроком полезного использования 40 лет. Пять лет спустя, применяя метод ускоренной амортизации, этот инвестор утверждает, что накопленные амортизационные расходы составили 120 000 долларов США, в результате чего стоимостная основа составила 680 000 долларов США.
Предположим также, что этот инвестор выгрузил имущество за 750 000 долларов, в результате чего общая налогооблагаемая прибыль составила 70 000 долларов. В связи с тем, что накопленная прямолинейная амортизация составляет 100 000 долл. США (начальная цена 800 000 долл. США, разделенная на 40 лет, умноженная на пять лет использования), Служба внутренних доходов должна затем обложить налогом 20 000 долл. США фактической амортизации, превышающей прямолинейную амортизацию., как обычный доход. IRS впоследствии будет облагать налогом 50 000 долларов США, которые остаются от общей прибыли, по применимым ставкам налога на прирост капитала.
Согласно Разделу 1250, возврат прибыли в виде обычного дохода ограничивается фактической прибылью, зарегистрированной при продаже недвижимости. В нашем примере, если инвестор выгрузил недвижимость за 690 000 долл. США, получив таким образом прибыль в размере 10 000 долл., Служба внутренних доходов будет классифицировать только 10 000 долл. США как обычный доход, а не дополнительные 20 000 долл. США.
