Что такое доходный подход?
Доходный подход, иногда называемый подходом капитализации доходов, является одним из методов оценки недвижимости, который позволяет инвесторам оценивать стоимость имущества на основе дохода, получаемого им. Он используется для получения чистого операционного дохода (NOI) собранной ренты и деления его на коэффициент капитализации.
Доходный подход
Как работает доходный подход
Доходный подход обычно используется для приносящих доход свойств и является одним из трех популярных подходов к оценке недвижимости. Другие - это подход с точки зрения затрат и метод сравнения. Доходный подход к оценке недвижимости сродни дисконтированному денежному потоку (DCF) для финансов. Доходный подход дисконтирует будущую стоимость ренты по ставке капитализации.
При использовании доходного подхода к приобретению арендуемой недвижимости инвестор учитывает сумму полученного дохода и другие факторы, чтобы определить, сколько недвижимость может продать в текущих рыночных условиях. Помимо определения того, может ли инвестор получить прибыль от сдачи в аренду имущества, кредитор захочет узнать свой потенциальный риск погашения, если он предоставит инвестору закладную.
Из трех методов оценки недвижимости доходный подход считается наиболее сложным и сложным.
Особые соображения
При использовании доходного подхода для покупки арендуемой недвижимости, инвестор также должен учитывать состояние недвижимости. Потенциальный крупный ремонт, который может потребоваться, может существенно сократить будущую прибыль.
Кроме того, инвестор должен учитывать, насколько эффективно работает имущество. Например, арендодатель может предоставлять арендаторам скидки на аренду в обмен на выполнение работ по двору или другие обязанности. Возможно, конкретные арендаторы сталкиваются с экономическими трудностями, которые должны обернуться в ближайшие несколько месяцев, и арендодатель не хочет их выселять. Если арендная плата не превышает текущие расходы, инвестор, скорее всего, не приобретет недвижимость.
При доходном подходе ставка предела и оценочная стоимость имеют обратную зависимость - снижение ставки предела увеличивает оценочную стоимость
Инвестор также должен выяснить, сколько единиц в среднем пусто в любой момент времени. Не получение полной арендной платы за каждую единицу будет влиять на доход инвестора от собственности. Это особенно важно, если недвижимость нуждается в ремонте, а многие квартиры пусты, что говорит о низкой загруженности. Если единицы не заполняются на регулярной основе, сбор арендной платы будет ниже, чем мог бы быть, и покупка недвижимости может не отвечать интересам инвестора.
Ключевые вынос
- Доходный подход - это метод оценки недвижимости, который использует доход, полученный от имущества, для оценки справедливой стоимости. Он рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на уровень капитализации. Покупатель должен обращать особое внимание на состояние имущества, эффективность работы и вакансии при использовании доходного подхода.
Пример доходного подхода
При доходном подходе инвестор использует рыночные продажи сопоставимых товаров для выбора ставки капитализации. Например, при оценке четырехквартирного многоквартирного дома в конкретном округе инвестор смотрит на недавние цены продажи аналогичных объектов в том же округе. После расчета ставки капитализации инвестор может разделить NOI арендуемой недвижимости на эту ставку. Например, недвижимость с чистым операционным доходом (NOI) 700 000 долларов США и выбранной ставкой капитализации в 8% стоит 8, 75 миллионов долларов США.
