Содержание
- Преимущества для продавцов
- Как покупатели выигрывают
- MLS Statement 8.0
- Эффект MLS Statement 8.0
- Офф-маркет листинги остаются
- Связаться с агентами по недвижимости
- Выйти в онлайн
- Подход домовладельцев
- Знать процесс
- Суть
С учетом того, что на многих рынках по-прежнему не хватает запасов недвижимости, вы, как потенциальный покупатель жилья, хотите опередить своих конкурентов. Это - то, где списки внебиржевого рынка входят. Также известные как тихие или карманные списки, эти дома могут быть выставлены на продажу, но не перечислены в нескольких службах листинга (MLS). Это означает, что агенты по операциям с недвижимостью, которые продают эти свойства, должны сделать работу, чтобы найти покупателей самостоятельно.
Выводить списки домов с рынка в прошлом было немного редкостью, но в последние годы они приобрели большую популярность среди домовладельцев, что сделало эти списки частью своего рода вторичного рынка, особенно в условиях постоянно растущего спроса.
Новая политика Национальной ассоциации риэлторов®, известная как «MLS Statement 8.0», значительно ограничивает продажи вне рынка.
Внереночные листинги могут показаться продавцу нелогичными. В конце концов, спрос больше, чем инвентарь, а это означает, что войны по ставкам распространены во многих районах. Так почему продавцы хотят делать секретные списки, и как вы - покупатель - находите их?
Ключевые вынос
- Списки для продажи вне рынка - это объекты, которые предлагаются для продажи, но не включены в списки нескольких услуг. Некоторые продавцы желают получить доступ к списку вне рынка для проверки вод, сохранения конфиденциальности, экономии на комиссиях или создания чувства исключительности, которое может привести к более высокая цена продажи. Для покупателей внерыночные списки предоставляют доступ к дополнительным запасам, возможность сэкономить, если комиссия ниже, и возможность избежать конкуренции за недвижимость в желаемом районе. Продажи вне рынка с участием только одного агента могут Иногда покупателям, желающим договориться о цене, предоставляется очень мало места для маневра. Чтобы получить доступ к этим спискам, покупатели могут обратиться к агентам или домовладельцам напрямую или попробовать выйти в интернет.
Преимущества для продавцов
Некоторые продавцы жилья выбирают внебиржевой листинг для проверки вод, в то время как другие хотят более частный процесс продаж или возможность договориться о снижении комиссионных за продажу, поскольку в этом участвует только один агент.
Некоторые домовладельцы думают, что карманный листинг создает привлекательность, которая повысит их стоимость. В конце концов, если дом будет в списке и окажется на рынке более 30 дней, есть большая вероятность того, что потенциальные покупатели попытаются сделать низкие предложения, Без тикера «дни на рынке» не так много шансов, что продавец будет подорван.
Как покупатели выигрывают
Для вас, как для покупателя, преимущества листинга вне рынка являются двоякими. Для начала, это дает вам доступ к инвентарю, который не видят другие покупатели жилья. Если вы покупаете на особенно горячем рынке, карманные списки могут быть единственным способом приобрести дом. В обычном рыночном климате вы можете заключить сделку отчасти потому, что комиссия, которую должен заплатить продавец, ниже.
Не все покупатели жилья ищут первичное жилье. Вы можете искать инвестиционную собственность или дома, чтобы купить и перевернуть для получения прибыли. Распродажа в отличном районе может быть отличным способом для достижения этой цели.
MLS Statement 8.0 Четкая политика сотрудничества
Значительное препятствие для внесения в списки вне рынка связано с недавним принятием Национальной ассоциацией риэлторов «Заявления MLS 8.0 о четкой политике сотрудничества». Эта политика, вступающая в силу 1 января 2020 года, с обязательным локальным внедрением к 1 мая 2020 года, требует любой брокер по операциям с недвижимостью, который участвует в службе множественного листинга, чтобы представить свой листинг в MLS в течение одного рабочего дня с момента продажи имущества населению.
Практическое влияние MLS Statement 8.0
Стоит отметить, что MLS Statement 8.0 не является законом в традиционном смысле. По словам риэлтора Дуга Вагнера из RE / Max Victory, «Национальная ассоциация риэлторов является управляющей ассоциацией, а не юридическим лицом, но все члены MLS, брокерские компании и агенты ассоциации должны соблюдать новую политику».
Вагнер отмечает, что лицензированные агенты, которые не являются риэлторами (не являются членами NAR), не связаны этой политикой. Однако, учитывая тот факт, что 89% недавних покупателей жилья использовали недвижимость или брокера и что почти 7 из 10 лицензированных агентов по недвижимости являются риэлторами, практическое влияние заключается в том, что заявление 8.0 применяется к большинству сделок с жилой недвижимостью.
Офф-маркет листинги остаются
К счастью, MLS Statement 8.0 не означает конец листинга вне рынка. Новая политика NAR имеет встроенные опции, которые позволяют агентам-членам и брокерам поддерживать как ограниченные, так и полные листинги вне рынка.
Например, в соответствии с MLS Statement 8.0 продавцы могут отказаться от MLS IDX или интернет-дисплея. Другой вариант, известный как «эксклюзивный офисный» листинг, также доступен продавцам, которые хотят сохранить конфиденциальность. В случае офисного эксклюзива, агент может поделиться списком с другими агентами в офисе или один на один с покупателями.
Некоторые другие внебиржевые опционы, ранее доступные через брокеров, такие как «частные листинговые сети», более не разрешены Положением 8.0. Другие, в том числе «скоро» и «отложенный показ», будут находиться под контролем местных MLS, но будут включать новые ограничения, которые не позволяют агентам делиться ими с покупателями.
По словам Вагнера, онлайновый веб-сайт Zillow, который рисует списки из данных MLS, но не является членом NAR, не лишен возможности продолжать внутренние программы вне рынка, такие как «Заставь меня двигаться», «Скоро», «FSBO» и "iBuyer."
Связаться с агентами по недвижимости
Поиск традиционного, эксклюзивного дома вне рынка требует немного домашней работы и большого количества сетей. После того, как вы определите район, в котором вы хотите купить, вам нужно будет составить список лучших агентов по недвижимости и связаться с ними по поводу любых офисных эксклюзивных списков, которые они могут иметь.
Выйти в онлайн
В дополнение к непосредственному контакту с агентами по недвижимости, покупатели имеют инструменты, доступные для них в Интернете, чтобы найти листинги, не относящиеся к MLS, такие как «Продажа владельцем», объявления в газетах или даже Craigslist. Как отмечалось выше, на онлайн-сайте Zillow есть несколько внебиржевых программ, доступных для потенциальных продавцов и покупателей.
Подход домовладельцев
Если есть область или район, который вас особенно интересует, один из вариантов - зарегистрироваться у домовладельцев напрямую. Вы можете быть в состоянии найти лидерство, стуча в дверь или посылая почтовые программы. Хотя это будет стоить вам времени и денег - и не будет гарантировать успех - существует небольшая вероятность, что хотя бы один человек ответит.
Не исключайте заброшенные свойства, особенно если вы знаете, что можете позволить себе сделать ремонт. Возможно, есть домовладелец, который настолько перегружен затратами на содержание - и тот, кто никогда не верил, что сможет продать - что нежелательное предложение будет считаться благословением.
Только чтобы вы в конечном итоге не обанкротили банк, убедитесь, что вы печатаете почтовые рассылки, которые являются одновременно дешевыми и эффективными. В конце концов, вы хотите выглядеть как можно более профессионально в своем подходе. И ты никогда не узнаешь, пока не спросишь, верно?
Знать процесс
Поиск листинга вне рынка - это только полдела. Завершение сделки - это конечная игра, поэтому покупатели внебиржевых листингов должны знать все тонкости процесса. Как только вы заключаете контракт, это стандартная сделка, но, поскольку агент, вероятно, представляет вас обоих, это может стать немного мутным.
Известный как двойная агентская продажа - хотя и совершенно законный - покупателю может быть сложно определить, имеет ли агент в виду свои интересы. Чем выше цена продажи, тем выше комиссия агента. Если вы покупаете на рынке с небольшим запасом, это может не иметь значения, если вы получите лучшее предложение, пока вы получаете дом, но стоит знать о любых конфликтах интересов.
Суть
Рынок недвижимости по-прежнему горячий во многих районах страны с большим спросом, чем инвентарь. Разочарованные покупатели, которые были предложены вне дома, нуждаются в любом преимуществе, которое они могут получить. Хотя MLS Statement 8.0 жестко ограничивает доступ к листингам вне рынка, он не запрещает их полностью. Сделайте свою домашнюю работу, поймите, что есть риски, и знайте, что поиск вашего следующего дома через внебиржевой листинг может стоить усилий.
