Содержание
- 1. Знай эквити своего дома
- 2. Знай свой кредитный рейтинг
- 3. Знай своего отношения долга к доходу
- 4. Затраты на рефинансирование
- 5. Цены и срок
- 6. Баллы рефинансирования
- 7. Знай свою точку безубыточности
- 8. Частное ипотечное страхование
- 9. Знай свои налоги
- Суть
По данным Ассоциации ипотечных банкиров (MBA), заявки на рефинансирование составляют значительную часть всех заявок на ипотеку. Отчасти это может быть связано с тем, что относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам побуждают домовладельцев реструктурировать свои финансы.
Однако, подходит ли вам рефинансирование ипотеки в большей степени от индивидуальных обстоятельств, чем процентные ставки по ипотечным кредитам на этой неделе. Вот девять основных соображений, чтобы рассмотреть, прежде чем подавать заявление на рефинансирование дома.
1. Знай эквити своего дома
Первая квалификация, которую вам нужно будет рефинансировать, - это справедливость в вашем доме. Хорошая новость заключается в том, что цены на дома растут, и доля подводных домовладельцев значительно снизилась, по словам Лена Кифера, заместителя главного экономиста Freddie Mac. Тем не менее, некоторые дома не восстановили свою стоимость, а некоторые домовладельцы имеют низкий капитал. Рефинансирование с небольшим или нулевым капиталом не всегда возможно с обычными кредиторами, но некоторые государственные программы доступны. Лучший способ узнать, имеете ли вы право на участие в конкретной программе, - это посетить кредитора и обсудить ваши индивидуальные потребности. Домовладельцам с долей участия не менее 20% будет легче получить новый кредит.
2. Знай свой кредитный рейтинг
В последние годы кредиторы ужесточили свои стандарты для одобрения кредитов, поэтому некоторые потребители могут быть удивлены, что даже при хорошем кредите они не всегда будут претендовать на самые низкие процентные ставки. Как правило, кредиторы хотят видеть кредитный рейтинг 760 или выше, чтобы претендовать на самые низкие процентные ставки по ипотечным кредитам. Заемщики с более низкими баллами могут по-прежнему получать новый кредит, но процентные ставки или сборы, которые они платят, могут быть выше.
Ключевые вынос
- Прежде чем вы решите, следует ли рефинансировать вашу ипотеку, убедитесь, что у вас есть достаточный собственный капитал - по крайней мере, 20% облегчит процесс получения кредита. Проверьте, чтобы ваш кредитный рейтинг был не менее 760, а ваш долг - до Коэффициент дохода составляет 36% или менее. Примите во внимание условия, процентные ставки и затраты на рефинансирование, включая баллы и то, придется ли вам платить PMI, чтобы определить, будет ли продвижение кредита вперед удовлетворять ваши потребности. Обязательно рассчитайте перерыв. Даже точка и как рефинансирование повлияет на ваши налоги.
3. Знай своего отношения долга к доходу
4. Затраты на рефинансирование
Рефинансирование дома обычно стоит от 3% до 5% от общей суммы кредита, но заемщики могут найти несколько способов сократить расходы или включить их в кредит. Если у вас достаточно капитала, вы можете свернуть расходы в свой новый кредит, увеличивая основную сумму. Некоторые кредиторы предлагают рефинансирование «бесплатно», что обычно означает, что вы будете платить немного более высокую процентную ставку, чтобы покрыть расходы на закрытие. Не забывайте вести переговоры и делать покупки, поскольку некоторые сборы за рефинансирование могут быть оплачены кредитором или уменьшены.
5. Цены и срок
Хотя многие заемщики ориентируются на процентную ставку, при рефинансировании важно установить свои цели, чтобы определить, какой ипотечный продукт отвечает вашим потребностям. Если ваша цель - максимально сократить ежемесячные платежи, вам понадобится кредит с самой низкой процентной ставкой на самый долгий срок. Если вы хотите платить меньше процентов в течение срока кредита, ищите самую низкую процентную ставку в кратчайшие сроки. Заемщики, которые хотят погасить свой кредит как можно быстрее, должны искать ипотеку в кратчайшие сроки, требующие выплаты, которые они могут себе позволить.
6. Баллы рефинансирования
Когда вы сравниваете различные предложения по ипотечным кредитам, убедитесь, что вы смотрите на процентные ставки и баллы. Баллы, равные 1% от суммы кредита, часто выплачиваются для снижения процентной ставки. Обязательно рассчитайте, сколько вы будете платить в баллах за каждый заем, так как они будут выплачены при закрытии или включены в основную сумму вашего нового займа.
В последние годы кредиторы ужесточили свои стандарты для выдачи разрешений на кредиты, требуя более высоких кредитных баллов за лучшие процентные ставки и более низкие отношения долга к доходу, чем в прошлом.
7. Знай свою точку безубыточности
Важным расчетом при принятии решения о рефинансировании является точка безубыточности, точка, в которой затраты на рефинансирование покрываются за счет ваших ежемесячных сбережений. После этого ваши ежемесячные сбережения полностью ваши. Если, например, ваше рефинансирование обойдется вам в 2000 долларов и вы экономите 100 долларов в месяц по сравнению с предыдущим кредитом, возмещение ваших расходов займет 20 месяцев. Если вы собираетесь переехать или продать свой дом в течение двух лет, рефинансирование по этому сценарию может не иметь смысла.
8. Частное ипотечное страхование
Домовладельцы, которые имеют менее 20% собственного капитала при рефинансировании, будут обязаны оплачивать частную ипотечную страховку (PMI). Если вы уже оплачиваете PMI по вашему текущему кредиту, это не будет иметь для вас большого значения. Но некоторые домовладельцы, чьи дома снизились в цене с момента покупки, могут обнаружить, что, если они рефинансируют, им нужно будет начать платить PMI в первый раз. Сокращенные платежи из-за рефинансирования могут быть недостаточно низкими, чтобы компенсировать дополнительные расходы PMI. Кредитор может быстро рассчитать, нужно ли вам платить PMI и сколько это добавит к вашим жилищным платежам.
9. Знай свои налоги
Многие потребители полагались на свои проценты по ипотечным кредитам, чтобы уменьшить счет федерального подоходного налога. Если вы рефинансируете и начинаете платить меньше в виде процентов, ваш налоговый вычет может быть ниже, хотя немногие считают это причиной, чтобы избежать рефинансирования. Однако также возможно, что процентный вычет будет выше в течение первых нескольких лет кредита, когда процентная часть ежемесячного платежа больше основной суммы. Увеличение размера вашего займа из-за снятия наличных или расторжения заключительных расходов также повлияет на сумму процентов, которые вы будете платить.
При этом положения Закона о сокращении налогов и рабочих мест, принятые в декабре 2017 года, могут повлиять на ваше желание использовать вычет по ипотечным процентам. Новый более высокий стандартный вычет - теперь 24 400 долл. США для совместной пары, подающей документы совместно, по сравнению с 12 700 долл. США в соответствии с предыдущим законом - может сделать классификацию вычетов менее финансово привлекательной для большего числа налогоплательщиков. Но более состоятельные домовладельцы, которые хотят рефинансировать существующую ипотеку, все равно смогут вычесть проценты по ипотечному долгу до 1 миллиона долларов (предел для нового ипотечного долга сейчас составляет 750 тысяч долларов для домов, купленных 15 декабря 2017 года или позже). С учетом этих изменений целесообразно проконсультироваться с налоговым консультантом для получения индивидуальной информации о влиянии рефинансирования на ваши налоги.
Суть
Как и многие финансовые операции, рефинансирование ипотеки является сложным и требует должной осмотрительности со стороны домовладельцев, рассматривающих это.
Желательно проконсультироваться с авторитетным кредитором для быстрого ответа на некоторые ваши вопросы. Это поможет вам принять важное решение относительно того, подходит ли вам рефинансирование. Если кажется, что это будет хороший шаг, сделайте домашнюю работу по исследованию, обсужденную выше.
