Что такое предварительная выкупа?
Предварительное обращение взыскания относится к правовой ситуации, в которой находится имущество на ранних стадиях повторного владения. Достижение статуса до потери права выкупа начинается, когда кредитор подает на недвижимость уведомление по умолчанию, которое информирует владельца недвижимости о том, что кредитор будет предпринимать юридические действия в отношении потери права выкупа, если долг не оплачен.
Владелец недвижимости может погасить непогашенную задолженность на этом этапе, он может отменить статус по умолчанию, воспользовавшись просроченными платежами, чтобы дом больше не находился в предварительном обращении взыскания, или он может продать имущество до того, как оно перейдет в обращение взыскания.
Подводные камни покупки выкупленного дома
Как работает выкупа
Когда домовладелец берет кредит на покупку недвижимости, он подписывает договор с кредитной организацией на погашение кредита ежемесячными платежами. Эти ежемесячные платежи покрывают часть основной суммы и процентных платежей по ипотеке. Говорят, что он по умолчанию, если он не может произвести платеж в течение по крайней мере трех месяцев. Предварительная потеря права выкупа не может начаться, пока он не будет по крайней мере три месяца преступником.
Он получит уведомление о дефолте, что также станет публичным документом. Это действие начинает процесс предварительной потери права выкупа.
Период до потери права выкупа может длиться от трех до 10 месяцев. Публичный аукцион или продажа попечителя организуются в конце этого времени.
Особые соображения
Дом до выкупа, который выставляется на продажу, обычно называют короткой продажей. Продажа может быть частной сделкой между домовладельцем и покупателем, но предложение покупателя должно быть одобрено банком, прежде чем продажа может быть завершена. Цена покупки может быть меньше непогашенного остатка по кредиту, поэтому продажа считается короткой. Однако, не все короткие продажи являются предварительными выкупами. Домовладельцы иногда решают продать свою собственность любым возможным способом, прежде чем их неплатежи достигнут этой стадии.
Предварительно заложенный дом может быть осмотрен покупателем, прежде чем делать предложение о доме. Покупателем может быть инвестор, желающий приобрести недвижимость за ее полную рыночную стоимость, а затем продать ее по более высокой цене с целью получения прибыли.
Если домовладелец выставит недвижимость на продажу через агента по недвижимости, потенциальные покупатели свяжутся с агентом по недвижимости. Кредитный банк должен одобрить любую короткую продажу и нанять одного или нескольких брокеров по недвижимости для подготовки заключения о цене брокера (BPO) - оценочной рыночной стоимости, основанной на анализе аналогичных домов, которые недавно были проданы на местном рынке. Оценка рыночной стоимости помогает банку решить, является ли предложенная цена продажи приемлемой.
Домовладельцы, сталкивающиеся с потерей права выкупа, могут обратиться в федеральную программу «Создание дома по доступным ценам» по телефону 888-995-HOPE (888-955-4673) за помощью в сохранении своего дома или переезде в новый дом, если это невозможно.
- Предварительная выкупа начинается, когда кредитор подает уведомление по умолчанию на имущество, потому что домовладелец не менее чем за три месяца просрочил выплаты по ипотечному кредиту. Домовладелец может иметь возможность продать свой дом до выкупа в качестве короткой продажи после одобрения кредитора. Если домовладелец не покрывает просроченные платежи и не продает дом в течение периода до потери права выкупа, кредитор в конечном итоге продаст имущество, как правило, на аукционе.
Преимущества и недостатки предварительного выкупа
Дом, который продается на этапе предварительного взыскания, может быть беспроигрышным для всех трех участвующих сторон. Домовладелец имеет возможность продать имущество, избегая ущерба, который выкупа будет иметь на ее кредитной истории. Покупатель может быть в состоянии поймать собственность по цене ниже рыночной. Кредитная организация способна эффективно передать ипотеку покупателю и избежать расходов, связанных с потерей права выкупа.
Но покупатели заранее исключенных домов должны быть осведомлены о любых имущественных залогах или невыплаченных налогах на эти дома, потому что они могут стать их обязанностями после приобретения недвижимости. Покупатель должен также учитывать расходы на ремонт и реконструкцию, если заранее обремененный дом находится в плохом состоянии, или он может рискнуть оказаться в конечном итоге с расходами, которые превышают его бюджет.
Если домовладелец не покрывает причитающиеся платежи и не продает дом в течение периода до потери права выкупа, кредитор в конечном итоге продаст имущество, как правило, на аукционе. На данном этапе банк владеет собственностью и с большей вероятностью попытается продать недвижимость по еще более низкой цене, чем поддерживать текущие расходы, такие как налоги и страхование.
